Fond podpory investic 2027: výdaje 7,07 mld. Kč, hlavně na dostupné nájemní bydlení

Aktualizace — po usnesení výboru, 4. 11. 2026

Od prvního psaní (25. 10. 2026) přibylo v datech psp.cz jediné: 3. 11. 2026 usnesení výboru (v datech označeno VSR) jako podtisk 323/8. Jeho znění jsem neměl, takže ani nevím, zda obsahuje pozměňovací návrhy, a na tomto usnesení proto nestavím žádný závěr. Rozšířil jsem ale podklady o kontrolní závěr NKÚ k podpoře bydlení, o zprávu Ministerstva financí o prvním programu Dostupné nájemní bydlení, o srovnání OECD a o německé údaje.

Díky tomu je vidět víc dobrého: nový program vyžaduje podstatně vyšší vlastní vklad žadatele (nejméně 25 % místo zhruba 6 až 7,5 %), nájemné má být pod tržní úrovní a vázanost trvá po dobu splácení úvěru. Hůř vychází, že rozpočet stále neuvádí cíl počtu bytů ani sledování obsazenosti, což NKÚ u starších programů vytýkal. Doporučení se změnilo z „žádného“ na ano; důvodem je věcný poznatek, že hlasování o rozpočtu parametry programu nezamyká, zdroje jsou převážně návratné a evropské a hlavní riziko jde ještě opravit, ne to, co řekl výbor.

O co jde

Státní fond podpory investic (SFPI) je státní fond, který poskytuje dotace a zvýhodněné úvěry především na bydlení a investice obcí. Jeho rozpočet schvaluje podle NKÚ vláda a Poslanecká sněmovna; návrh usnesení je jednoduchý: Sněmovna „schvaluje rozpočet“ fondu na rok 2027 a střednědobý výhled na roky 2028–2029. Předložilo ho Ministerstvo pro místní rozvoj 30. září 2026 a vychází z limitů Ministerstva financí.

Podle textu fond v roce 2027 počítá s příjmy 6 069,1 mil. Kč, výdaji 7 069,1 mil. Kč a saldem −1 000 mil. Kč. V letech 2028 a 2029 jsou příjmy po 515 mil. Kč a výdaje 1 366,8 mil. Kč, resp. 2 093,0 mil. Kč, tedy saldo −851,8 mil. Kč a −1 578,0 mil. Kč. Příjmy v roce 2027 tvoří hlavně evropské peníze z finančních nástrojů (1,36 mld. Kč z IROP a 0,97 mld. Kč z OPST), zapojení nároků z nespotřebovaných výdajů kapitoly Ministerstva pro místní rozvoj (přibližně 2,5 mld. Kč), splátky dříve poskytnutých úvěrů (530 mil. Kč) a dotace ze státního rozpočtu (482 mil. Kč na program Živel 3 a 15 mil. Kč na dotace mladým při narození dítěte).

Největší novinkou je program Dostupné nájemní bydlení 2.0 s alokací 5,77 mld. Kč na období 2027–2029. Navazuje na první program z Národního plánu obnovy (7 mld. Kč, vyhlášený 2024), ale podle předběžných parametrů v kap. 3.1 návrhu se oproti němu mění tři věci. Podíl dotace klesá: celková podpora může dosáhnout 75 % způsobilých výdajů, z toho dotace nejvýše 25 % (v uhelných regionech 85 %, z toho dotace 20 %), kdežto v prvním programu dotace činila 25–40 % a úvěr mohl pokrýt až 90 % zbytku. Žadatel tedy musí z vlastního složit nejméně čtvrtinu nákladů; v prvním programu to vycházelo na zhruba 6 až 7,5 % (vlastní výpočet z uvedených procent). Úvěr může být splácen až 40 let (dřív 20–30) při úroku 1 až 3 % ročně. A nájemné má být „nižší než běžné tržní“, kdežto v prvním programu mohlo být nejvýše nákladové nebo „srovnatelné“ s místním nájemným (kap. 3.3). Žádat mohou obce, kraje, příspěvkové organizace, právnické osoby, podnikatelé i fyzické osoby; první program zmiňoval obce, města a „ostatní právnické osoby“.

Podpořené byty musí sloužit jako dostupné nájemní bydlení po dobu splácení úvěru, nejméně však 20 let. Parametry dosud nejsou konečné: program musí schválit Výbor SFPI a vláda.

Co je dobře

Rozpočet stojí hlavně na penězích, které fond už má nebo dostane z Evropské unie, a proto podle textu nevznikají dodatečné požadavky na státní rozpočet; záporná salda odrážejí využití dříve vytvořených zdrojů a prostředků poskytnutých předem. Fond zároveň deklaruje, že dodrží zákonné minimum aktiv 6 mld. Kč (§ 3 odst. 4 zákona č. 211/2000 Sb.).

Z hlediska dlouhodobého je podstatné, že větší část peněz se vrací. Úvěrové pohledávky fondu přesahovaly k 30. 6. 2026 5,2 mld. Kč a budou se znovu používat; program 2.0 navíc posouvá poměr od dotací k úvěrům a vyžaduje větší vlastní vklad, takže se z jedné dotační koruny podle konstrukce programu může postavit víc. Změna nájemného z „srovnatelného s místním“ na „nižší než tržní“ jde stejným směrem, jakým míří kritika NKÚ z kontrolní akce 22/27 (listopad 2023) k staršímu programu Nájemní byty: bez limitu nájemného podle něj vznikaly státu další náklady na příspěvek a doplatek na bydlení. A vázanost nájemného po dobu splácení úvěru (až 40 let) je delší než 20 let, které program stanoví jako minimum; zahraniční zkušenost s časově omezenou vazbou viz níže.

Fond také uvádí, že jeho poradenství obcím funguje: k 30. 6. 2026 regionální centra uskutečnila 7 277 konzultací ve více než 3 101 obcích a podpořila přípravu projektů obecního nájemního bydlení v objemu 77,2 mld. Kč (z toho 56,6 mld. Kč dostupné bydlení). Tato čísla pocházejí od fondu samotného a text je nijak neověřuje nezávisle.

Co je problematické

Fond hospodaří v mínusu a výdaje rostou proti příjmům: v roce 2027 chybí 1 mld. Kč, v roce 2029 už skoro 1,6 mld. Kč. Text vysvětluje, že jde o použití dříve vytvořených zdrojů, ale takový model je udržitelný jen do vyčerpání rezerv. Po roce 2029 se příjmy ze splátek mají zvyšovat, ale fond zároveň píše, že vývoj splátek závisí na čerpání nových úvěrů a na mimořádných splátkách, které příjemci mohou provádět bez sankce.

Největší slabinou je, že rozpočet nestanoví měřitelný cíl. Neříká, kolik bytů má program 2.0 vytvořit, pro koho ani jak se bude kontrolovat, že v nich bydlí lidé z cílových skupin. U prvního programu Ministerstvo financí v únoru 2025 uvádělo záměr podpořit zhruba 2 000 bytů a evidovalo 92 žádostí na 5,1 mld. Kč pro téměř 1 500 bytů, tedy zhruba 3,4 mil. Kč podpory na byt (vlastní výpočet; jde z velké části o návratný úvěr). Pro program 2.0 žádný takový údaj není. Právě tohle NKÚ vytýkal: v kontrolní akci 22/27 zjistil, že SFPI u kontrolovaných programů „nesleduje obsazenost“ podpořených bytů, takže nemůže posoudit, zda podpora zasáhla cílové skupiny, a že MMR u programů financovaných jen z rozpočtu SFPI nemůže postupovat podle rozpočtových pravidel (§ 39 odst. 3 zákona č. 218/2000 Sb.) a není oprávněno provádět veřejnosprávní kontroly; fond je přitom podle § 1 odst. 2 zákona č. 211/2000 Sb. v působnosti MMR. SFPI tehdy uvedl, že obsazenost plánuje sledovat do budoucna. Zda to od roku 2023 zavedl, jsem v dostupných zdrojích neověřil, a návrh rozpočtu o tom mlčí. Při širokém okruhu žadatelů (včetně podnikatelů a fyzických osob) je to konkrétní riziko: bez kontroly obsazenosti a nájemného se úvěr 1–3 % na 40 let může dostat k pronajímateli, který byty nepronajímá cílovým skupinám.

Několik dalších programů je zatím jen záměr. Zvýhodněné úvěry pro mladé (129,1 mil. Kč), SPP Cheb (56 mil. Kč) a Akční plán Dukovany (25 mil. Kč) mají v roce 2027 dohromady 210,1 mil. Kč, ale parametry teprve projdou připomínkovým řízením a schválí je vláda; o penězích na roky 2028 a 2029 se rozhodne později. U družstevního bydlení se jen uvádí, že se připravuje řešení formou státních záruk.

Jak je to řešeno jinde

Důvodová část návrhu žádné zahraniční srovnání neobsahuje. Z toho, co jsem dohledal, plyne několik poznatků, ale s omezením: jde o přehledy mezinárodních organizací a vládní odpovědi, ne o hodnocení programů po desetiletích.

Podle databáze OECD o dostupném bydlení (stav k červnu 2024) má sociální nájemní bydlení 39 z 43 zkoumaných zemí OECD a EU, ale podoba se liší: v Dánsku a Nizozemsku ho poskytuje neziskový sektor a v Rakousku sdružení s omezeným ziskem (limited-profit housing associations). Nájemné je v Rakousku, Finsku a Nizozemsku nákladové, tedy má dlouhodobě pokrýt náklady na výstavbu. Ve Vídni dosahuje sociální nájemné 72 % tržního (2022), v Helsinkách 67 % (2023); Česko u sociálního bydlení uvádí 50 % (Praha, 2022). OECD ale jen popisuje nastavení, výsledky po desetiletích nehodnotí.

Odstrašující příklad je Německo. Podle odpovědi spolkové vlády Bundestagu (hib 683/2023, 25. 9. 2023) vypadlo v roce 2020 ze sociální vazby asi 56 000 bytů, zatímco nově jich vzniklo asi 23 000; ke konci roku 2022 jich bylo 1 087 571 a vláda přiznala, že neví, kolik vazeb v budoucnu vyprší. Byty z německé sociální vazby po uplynutí lhůty „vypadávají“ a vracejí se na trh (tak to formuluje i odpověď vlády). To je důležité pro český návrh: vazba „po dobu splácení, nejméně 20 let“ časově končí také a po jejím skončení už nic nebrání tržnímu nájemnému, pokud to pravidla programu nebo smlouvy neřeší jinak. Rozdíl v kontextu je výrazný: v Rakousku a Nizozemsku stavějí především neziskoví poskytovatelé, v Německu je to federální systém s různou délkou vazby a český program půjčuje i soukromým žadatelům, takže přenos není automatický. Trvalost vazby v Rakousku jsem neověřoval, protože tamní právní informační systém RIS strojové čtení zakazuje.

Co by šlo udělat lépe

U programu 2.0 by pomohlo uvést alespoň orientační cíle: kolik bytů má podpora vytvořit, pro koho a jak se bude měřit, zda v nich opravdu bydlí cílové skupiny. Kdyby se průměrná podpora na byt blížila prvnímu programu, vyšlo by za 5,77 mld. Kč řádově přes 1 600 bytů (hrubá ilustrace, ne předpověď). Přínosné by také bylo ukládat žadatelům povinné roční hlášení obsazenosti a nájemného a zveřejňovat souhrn, jak NKÚ doporučoval. Dále stojí za úvahu delší nebo trvalá vazba nájemného u bytů z veřejných peněz, aby se neopakovalo německé vyprazdňování, a vysvětlení, kolik zdrojů fondu zbude po roce 2029, když jsou salda záporná a rezervy se čerpají. A pro občana by byl užitečný přehled „co dostanu“: u programu Živel 3 jsou částky popsány v textu (dotace 100 tis. až 3 mil. Kč, základní dotace 20 % nákladů), u ostatních programů je to roztroušeno.

AI doporučení

AI by při hlasování o rozpočtu SFPI na rok 2027 bez změn hlasovala pro (hodnota doporučení „ano“), s jasnou výhradou, že cíle a sledování programu 2.0 se musí dořešit v jeho parametrech.

Hlavní dlouhodobý důvod: rozpočet staví na návratných a evropských penězích, nežádá nic ze státního rozpočtu, drží zákonné minimum aktiv fondu a program 2.0 má lepší konstrukci než ten první (vyšší vlastní vklad, nájemné pod tržním, vázanost po dobu splácení). Takové úvěrové financování se může po desetiletích vracet a znovu využívat, a to je podstatně odolnější vůči různým budoucnostem než jednorázové dotace. Nejsilnější riziko: bez cílů a sledování obsazenosti (jak je NKÚ vytýkal u starších programů) může podpora skončit mimo lidi, kterým má pomoci. Hlasování o rozpočtu ale tyto parametry nezamyká, rozhoduje o nich Výbor SFPI a vláda, a chybu lze opravit dřív, než se uzavřou první smlouvy; zamítnutí rozpočtu by problém nevyřešilo a nevím, jaké by byly důsledky pro čerpání evropských peněz (tohle jsem neověřoval). Krátkodobé a dlouhodobé hodnocení se tu příliš nerozcházejí.

Argumenty PROTI doporučení

• Kdo klade důraz na kvalitu kontroly, může hlasovat ne nebo se zdržet: schvalování rozpočtu je okamžik, kdy Sněmovna může vynutit cíle a sledování. NKÚ upozorňoval už v roce 2016 a znovu v roce 2023 na chybějící ukazatele dopadu a návrh o nich mlčí; „ano“ bez podmínky riskuje, že se vytýkaná chyba zopakuje.
• Kdo klade důraz na rozsah, může namítnout, že je peněz málo: Olga Richterová při schvalování rozpočtu SFPI na rok 2026 (11. 3. 2026) tvrdila, že obce mají připravené projekty za více než 60 mld. Kč a v rozpočtu chybí asi 14 mld. Kč (podle stenozáznamu), a první program zaznamenal v únoru 2025 žádosti za 5,1 mld. Kč. 5,77 mld. Kč na tři roky může být pod poptávkou.
• Kdo preferuje menší roli státu, může tvrdit, že lepším řešením jsou rychlejší povolování, dostupné pozemky a vyšší nabídka bytů; NKÚ zjistil, že dosavadní státní podpora měla na trh s bydlením jen okrajový vliv (období 2016–2021, tedy starší programy).

Podrobnosti

Programy ve fázi čerpání, které fond dál spravuje, jsou: Dostupné nájemní bydlení (7 mld. Kč, v roce 2027 se čeká čerpání 3,3 mld. Kč, příjemci mohou čerpat do roku 2030), Technická infrastruktura (250 mil. Kč), Bytové domy bez bariér (400 mil. Kč, dotace 600 tis. Kč na výtah), Živel 3 (4,5 mld. Kč pro vlastníky obydlí poškozených povodněmi 13. až 18. září 2024), Nájemní bydlení (po navýšení 0,97 mld. Kč, 43 podpořitelných žádostí na 1,34 mld. Kč) a Brownfieldy (1 mld. Kč). Úsporné bytové domy (druhá obrátka, alokace 500 mil. Kč) přijímají žádosti od července 2026. Alokace Dostupného nájemního bydlení 2.0 je rozdělena na 2,9 mld. Kč z OPST (Moravskoslezský kraj 1,7 mld., Ústecký 1 mld., Karlovarský 0,2 mld.) a 2,87 mld. Kč z IROP (Praha 1,13 mld., málo rozvinuté kraje 1,08 mld., přechodové kraje 0,66 mld.). Správní výdaje ústředí fondu mají být v roce 2027 mzdy 77,05 mil. Kč, neinvestiční náklady 72,98 mil. Kč (z toho nájemné 17 mil. Kč v souvislosti se změnou sídla) a investice 34,05 mil. Kč (software a výpočetní technika, mimo jiné kvůli kybernetické bezpečnosti); poradenská sekce má mzdy 25,3 mil. Kč a neinvestiční náklady 54,8 mil. Kč. Podrobné tabulky jsou v Příloze č. 1 a formuláře podle vyhlášky č. 133/2013 Sb. v Příloze č. 2.

Procesně: tisk byl 1. října 2026 přikázán věcně příslušnému výboru, který podle dat psp.cz přijal 3. 11. 2026 usnesení (podtisk 323/8). Rozpočet SFPI na rok 2026 Sněmovna schválila 11. 3. 2026 poměrem hlasů 92 : 32 (podle stenozáznamu).

Zdroje

• Tisk č. 323/0 na psp.cz
• Historie projednávání
• NKÚ: Kontrolní závěr 22/27, Peněžní prostředky státu určené na podporu bydlení (listopad 2023)
• Ministerstvo financí: tisková zpráva k programu Dostupné nájemní bydlení (6. 2. 2025)
• OECD Affordable Housing Database, PH4.3 Key characteristics of social rental housing (červen 2024)
• Deutscher Bundestag, hib 683/2023: Sozialwohnungen (25. 9. 2023)
• Stenozáznam z 10. schůze Sněmovny, 11. 3. 2026: rozpočet SFPI na rok 2026