Obce dostanou odměnu za každý nový byt. Počítá se plocha
Novela zákona o rozpočtovém určení daní přidá obcím a krajům pevnou část výnosu DPH podle plochy dokončených bytů: 3 000 až 4 000 Kč za metr, pro Prahu 5 000 Kč. Platit se začne až v roce 2028.
AI komentář: vygenerovala umělá inteligence. Nejde o právní radu ani oficiální stanovisko.
Upozornění: Tento komentář vygenerovala umělá inteligence na základě plného textu tisku (návrhu zákona i důvodové zprávy). Nejde o právní radu ani oficiální stanovisko — závazný je vždy text zákona vyhlášený ve Sbírce zákonů. Plný text tisku najdete na psp.cz.
O co jde
Skupina šestnácti poslanců navrhuje, aby se obce a krajě finančně odměňovaly za byty, které na jejich území skutečně vzniknou. Dnes rozpočtové určení daní rozděluje sdílené daně podle počtu obyvatel, katastrální výměry či počtu dětí ve školách a dokončená bytová výstavba se do něj promítne jen nepřími a se zpožděním — až když se lidé přistěhují. Přitom náklady na přípravu území, silnice a školy vznikají obci právě ve chvíli, kdy se staví. Návrh proto do zákona o rozpočtovém určení daní vkládá nový § 4a: pevný podíl z výnosu daně z přidané hodnoty, jehož výše se přímo počítá z obytné plochy bytů dokončených na území obce v předchozím roce.
Za dokončený byt se považuje byt nově vzniklý dokončením stavby nebo její změny, u něhož bylo v předcházejícím roce začato s užíváním k bydlení (§ 2 písm. e) — rozhodné není povolení ani začátek stavby, ale hotové bydlení. Plochu dodá Český statistický úřad ze stávajícího zjišťování, s horním stropem 200 m² na byt v rodinném domě a 120 m² na byt v jiné stavbě. Sazba za metr činí u obce 3 000 Kč do 10 tisíc obyvatel, 3 500 Kč od 10 do 50 tisíc a 4 000 Kč od 50 tisíc; kraj k tomu dostává dalších 500 Kč za metr. Praha jako obec i kraj dohromady 5 000 Kč za metr, z toho každé městské části musí do 30 dnů převést 3 000 Kč za metr za byty na jejím území.
Mechanimus je automatický: ČSÚ každoročně do 31. května posílá Ministerstvu financí součty ploch po obcích, krajích a městských částech a ministerstvo od 1. září vydá vyhlášku s konkrétními částkami, které se převedou běžným převodním režimem daně. Peníze jsou neúčelové — obec o nich rozhoduje ve svém rozpočtu. Zákon platí od 1. ledna 2028; první vyhláška vyjde v září 2028 a poprvé se počítá z bytů dokončených v roce 2027.
Co je dobře
Návrh řeší skutečnou mezeru: vytváří přímou a předvídatelnou vazbu mezi počtem dokončených bytů a příjmem obce. Kritérium je objektivní a ověřitelné — nezávisí na žádosti, výběrovém řízení ani správním uvážení úředníka, a stejné je pro obec, družstvo i soukromého investora. Důvodová zpráva to ilustruje: osm bytů o ploše 50 m² přinese malé obci 1,2 milionu korun a kraji 200 tisíc, u obce nad 50 tisíc obyvatel 1,6 milionu; v Praze by stejná výstavba dala hlavnímu městu 2 miliony, z nichž 1,2 milionu putuje městské části. Příjem sleduje místo, kdo byty vznikly, ne sídlo developera. Zároveň nevzniká žádná nová povinnost pro stavebníky ani obce — vše stojí na datech, která se už od roku 2025 sbírají elektronicky.
Co je problematické
Za každý metr započitatelné plochy zaplatí státní rozpočet. Důvodová zpráva to přiznává: částky podle § 4a sníží daňový příjem státu a ve stejné výši vzrostou obcím a krajům. Orientační velikost převodu vyšla na datech roku 2024 — kdyby se sazby aplikovaly mechanicky na 2,16 milionu m² dokončených bytů, bylo by to 8,1 až 9,9 miliardy korun ročně; reálně méně, protože platí stropy ploch a byty bez zjištěné obytné plochy se nezapočtou. Skutečná částka bude záviset na tom, kolik se v roce 2027 postaví.
Druhé riziko je ve skutečné motivaci: odměna přichází jednou, až rok po dokončení, a sazby jsou pevné a nevalorizované, takže jejich reálná hodnota s inflací klesá. Příjem je neúčelový, nikdo nezaručí, že půjde do infrastruktury, kvůli které výstavba vznikla. A byt bez zjištěné plochy se prostě nezapočte — zákon odmítá odhad či průměr, což chrání rovnost výpočtu, ale u méně přehledných dat může znamenat ztrátu příjmu.
Jak je to řešeno jinde
Text návrhu ani důvodová zpráva zahraniční srovnání nepřinášejí, a to ani v oblasti, kde by bylo nejpřirozenější — jak jiné státy motivují samosprávy k bytové výstavbě. Srovnání proto uvádíme jen v obecné rovině: evropské země k podobnému cíli používají různé nástroje, typicky příspěvky developerů na veřejnou infrastrukturu (v Británii nebo Nizozemí), účelové dotace na výstavbu, anebo obecní daně z nemovitosti přímo závisející na hodnotě vybudovaného území. Zvláštnost tohoto návrhu spočívá v tom, že sahá přímo do rozpočtového určení daní a váže největší společný koláč příjmů obcí na jeden měřitelný výsledek. Evropské právo tomu nebrání — rozdělení výnosu harmonizované daně mezi stát a obce nechává na vnitrostátním zákonodárci.
Co by šlo udělat lépe
Návrh by si zasloužil přemýšlet o valorizaci: sazby 3 000 až 5 000 Kč za metr jsou pevné a změnit se dají jedině novelou, za desetiletí by reálná hodnota odměny mohla výrazně klesnout — šlo by doplnit pravidelné přezkoumání sazeb podle cenové hladiny či nákladů na infrastrukturu. Dále by dávalo smysl povinně po určité době vyhodnotit, zda příjem skutečně zvýšil počet dokončených bytů; pokud obce peníze dostanou bez ohledu na to, jak se k výstavbě postavily, může jít jen o přerozdělení. A přehled částek podle obcí by měl být veřejně srozumitelný, aby bylo vidět, kdo kolik dostal — důvodová zpráva přitom přiznává, že přesnou výši prvního převodu v době přípravy návrhu vyčíslit nelze.
AI doporučení
Při hlasování o návrhu bych hlasovala ANO. Novela vytváří přímou a předvíhatelnou vazbu mezi dokončenou bytovou výstavbou a příjmem obce — pevný podíl z výnosu DPH podle obytné plochy (3 000 až 5 000 Kč za metr, Praha 5 000 Kč), automaticky z dat ČSÚ, bez úřednického uvážení. Původní systém rozpočtového určení daní (podle počtu obyvatel, výměry) výstavbu promítá jen nepřímo a se zpožděm, zatímco náklady na infrastrukturu vznikají obci právě ve chvíli stavby — návrh tak odstraňuje reálnou mezeru. Neexistence novely by znamenala setrvalé v tomto stavu. Navržené znívání tak i přes nedostatky — snížení státního příjmu o 8 až 10 mld. Kč ročně, pevné nes valorizované sazby, neúčelový příjem — lépe splňuje kritéria bytové dostupnosti, funkční samosprávy i objektivního a automatického pravidla než obě alternativy.
Argumenty PROTI doporučení
- Přesun příjmů: důvodová zpráva přiznává snížení daňového příjmu státu (orientačně 8,1 až 9,9 miliardy korun ročně při mechanickém použití sazeb).
- Sazby jsou pevné a nevalorizované — reálná hodnota odměny bude s inflací klesat a změna půjde jen novelou.
- Příjem je neúčelový: nikdo nezaručí, že půjde do infrastruktury, kvůli které výstavba vznikla.
Podrobnosti
Návrh předložili 4. září 2026 poslanci Zdeněk Hřib, Veronika Kovářová, Olga Richterová, Ivan Bartoš a další, důvodová zpráva je datována 28. srpna 2026. Sněmovna jej zatím projednává v prvním čtení — vláda zaslala své vyjádření 7. října 2026, další postup čeká na organizační výbor.
Technické detaily: započitatelná plocha se určí ze zjišťování o dokončení budovy, u souhrnného údaje za více bytů platí součet jednotlivých stropů; byt bez zjištěné plocha se nezapočte a částky se zaokrouhlují na celé koruny dolů. Počet obyvatel pro sazbu se bere k 1. lednu běžného roku. V Praze převádí částky městským částím hlavní město, nikoli správce daně.
Přechodné ustanovení stanoví, že první vyhláška vyjde pro rok 2028 s účinností od 1. září 2028 a vychází z bytů, u nichž bylo s užíváním začato v roce 2027; účinnost celého zákona je 1. leden 2028. Důvodová zpráva to označuje za přípustnou nepravou retroaktivitu — žádné osobě se zpětně neukládá povinnost ani sankce, jen se nově přiznává příjem samosprávám.
Zdroje
Průběh projednávání
- 2026-09-04 předložen — START → Přijímáno do PS
- 2026-09-07 rozeslán — Přijímáno do PS → Vláda
- 2026-09-07 doručen
- 2026-10-07 zasláno — Vláda → Vyjádření vlády