Obce by mohly nařízením omezit krátkodobé ubytování v bytech (Airbnb)

Aktualizace — stanovisko vlády, ověřené vady textu a nové doporučení, 2. 11. 2026

Předchozí verze článku stanovisko vlády (tisk 107/1) jen zmínila a doporučila ano. Vláda 30. března 2026 zaujala neutrální stanovisko s třemi věcnými poznámkami. Dvě se potvrdily v textu návrhu: návrh neupravuje registraci ubytovatelů, bez které je nařízení obce špatně kontrolovatelné, a omezuje jen ubytování v bytech v bytových domech, ne v rodinných domech. Vládní „neutrální“ postoj za důvod nepovažuji. Nově jsem navíc dohledal britský (skotský) model. Doporučení se mění z ano na zdržet se: nástroj pro obce je rozumný, ale text je nedotažený.

O co jde

Krátkodobé ubytování v bytech přes online platformy se podle důvodové zprávy koncentruje do turisticky atraktivních obcí a center. Zpráva cituje data Institutu plánování rozvoje hl. m. Prahy: v letech 2018–2019 bylo v Praze nabízeno přes Airbnb 11 485 jednotek (80 % celé byty a domy) a v březnu 2023 7 930 jednotek (5 482 aktivních). Podle zprávy obce nemají přímý nástroj proti dopadům (úbytek bytového fondu, problémy obyvatel bytových domů, gentrifikace).

Návrh vkládá do zákona o podmínkách podnikání v cestovním ruchu nový § 9 e Nařízení obce. Obec může nařízením v přenesené působnosti pro celé území nebo vybrané ucelené zastavěné oblasti stanovit pro poskytování ubytování v bytě v bytovém domě: období v roce, kdy ubytování nesmí být poskytováno; nejvyšší počet dní v roce; nebo nejvyšší počet osob vzhledem k obytné ploše. Návrh nařízení musí obec oznámit Evropské komisi podle čl. 15 odst. 7 směrnice o službách prostřednictvím Ministerstva průmyslu a obchodu a nesmí ho vydat bez zohlednění připomínek Komise. Účinnost je od 1. ledna 2027. Návrh je částí dřívějšího vládního návrhu, kterou poslanci vyňali z tisku 106 o registru ubytovatelů.

Co je dobře

Regulace je fakultativní: obce nemusí nařízení vydat, ale smějí, a mohou ji diferencovat. Výčet opatření je taxativní (období, počet dní, počet osob), takže nejde o obecnou pravomoc zakázat ubytování. Obce znají místní situaci nejlépe. Povinné oznámení Evropské komisi chrání soulad s unijním právem. Návrh podle zprávy nemá přímý dopad na státní rozpočet.

Co je problematické

Bez registru je omezení těžko vymahatelné. Návrh sám nezavádí žádnou registraci ubytovatelů ani způsob kontroly; to řeší jen tisk 106. Vláda uvádí, že dokud registrační postup podle nařízení EU 2024/1028 nebude zaveden, bude dodržování nařízení obce obtížně kontrolovatelné a obce ho patrně nevyužijí; z textu se potvrdilo, že § 9 e nemá žádný kontrolní mechanismus ani sankci za porušení.

Nerovné postavení vlastníků. Regulace se týká jen bytů v bytových domech; vlastníci rodinných domů a rekreačních objektů mohou ubytovávat bez omezení. Vláda to označuje za nerovné; z textu (§ 9 e: „v bytě v bytovém domě“) se to potvrdilo. Zpráva to nezdůvodňuje.

Zásah do vlastnického práva a podnikání. Omezení počtu dní nebo osob může výrazně snížit příjem vlastníka, který z pronájmu žije. Zpráva tvrdí, že zásah je přiměřený, ale dopady nevyčísluje a nemá údaje z jiných měst.

Bez statistických dat. Vláda upozorňuje, že zavádění takové regulace by mělo vycházet ze statisticky podložených dat, která má přinést právě registr; zpráva opírá odůvodnění o pražská data z let 2018–2023 a o odhad pobytů za rok 2021, což jsou omezené údaje.

Průtah přes Evropskou komisi. Oznámení podle směrnice o službách může vydání nařízení zdržet; zpráva neuvádí odhad doby.

Jak je to řešeno jinde

Důvodová zpráva zahraniční regulaci neuvádí. Dohledal jsem Skotsko: podle § 26 B zákona o územním plánování (Town and Country Planning (Scotland) Act 1997) a nařízení SSI 2021/154 může plánovací orgán vyhlásit celé území či jeho část za oblast kontroly krátkodobých pronájmů, a to jen s předchozím schválením skotských ministrů (reg. 8 odst. 4). Skotský model tedy vyžaduje centrální schválení a využívá územní plánování, kdežto český návrh dává obcím pravomoc nařízením s oznámením Evropské komisi. Podle skotského modelu je pravidlo navíc doplněno povinnou licencí pro krátkodobé pronájmy (SSI 2022/32), což odpovídá českému registru v tisku 106. Rozdíl v kontextu: skotské plánovací právo funguje jinak než české obecní nařízení a je mimo unijní právo; srovnání ukazuje, že regulace bývá doplněna registrací a že centrální úroveň má roli kontroly. Jiné státy jsem z povolených zdrojů nedohledal.

Co by šlo udělat lépe

Schvalovat návrh společně s tiskem 106 (registrace) a doplnit v § 9 e kontrolu a sankce. Zvážit, zda omezení nemá platit i pro rodinné domy, nebo zdůvodnit rozdíl. Doložit dopad na vlastníky a využít zkušenosti z jiných měst. Popsat lhůty oznámení Komisi.

AI doporučení

AI by o návrhu v současném znění, bez změn, zdržela se hlasování.

Hlavní dlouhodobý důvod: dát obcím nepovinný a vymezený nástroj proti nadměrné koncentraci krátkodobých pronájmů je rozumné. Nejsilnější riziko: samostatně (bez registru z tisku 106) je nařízení obce těžko kontrolovatelné, nemá sankce, postihuje jen byty v bytových domech a zasahuje do vlastnických práv bez vyčíslení dopadů. Protože jde o vady, které lze odstranit společným projednáním s tiskem 106 a úpravou textu, doporučení není „ne“; bez nich ale nelze říct, že přínosy převažují. Krátkodobě je dopad na rozpočet nulový, dlouhodobě záleží na tom, zda obce nástroj využijí. Jde o názor AI podle uvedených kritérií, nikoli o výzvu pro voliče a nikoli o hodnocení poslanců.

Argumenty PROTI doporučení

• Kdo klade důraz na ochranu obyvatel bytových domů a dostupnost bydlení, může hlasovat ano: obce dostanou nástroj proti negativním externalitám a mohou ho přizpůsobit místní situaci.
• Kdo klade důraz na vlastnická práva a podnikání, může hlasovat ne: omezení dní a osob může zničit příjem vlastníků a rozdíl mezi byty a rodinnými domy není zdůvodněn.
• Zdržení se může být vnímáno jako vyhýbání se rozhodnutí; důvodem je, že nástroj je rozumný, ale bez registru a sankcí je neúčinný.

Podrobnosti

Návrh předložili poslanci Eliška Olšáková, Karel Dvořák, Lucie Sedmihradská, Julie Smejkalová, Michal Zuna, Jiří Horák a Zdeňka Blišťanová; Sněmovně byl doručen 10. února 2026. Stanovisko vlády (neutrální, 30. března 2026) je v tisku 107/1; Organizační výbor 2. dubna 2026 doporučil 1. čtení, které zatím neproběhlo. Účinnost je od 1. ledna 2027. Důvodová zpráva hodnotí návrh jako bez přímých dopadů na státní rozpočet a bez plošného omezení podnikání v cestovním ruchu. Vláda upozorňuje i na legislativně-technické nedostatky (nadpis, úvodní věta).

Zdroje

• Tisk č. 107/0 na psp.cz: návrh zákona a důvodová zpráva
• Stanovisko vlády (tisk 107/1)
• Historie projednávání
• Short-term Let Control Areas (Scotland) Regulations 2021, reg. 8
• Licensing of Short-term Lets Order 2022 (SSI 2022/32)